Pubblicità immobiliare diritto superficie per impianti da fonti rinnovabili: la trascrizione dei contratti preliminari

La risoluzione 4/2025 dell’Agenzia delle entrate sull’ “articolo 5, comma 2-bis, del decreto-legge 15 maggio 2024, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2024, n. 101, in materia di contratti di concessione del diritto di superficie su terreni per l’installazione e l’esercizio di impianti da fonti rinnovabili. Profili di pubblicità immobiliare”

In primo luogo, l’Agenzia fiscale rileva che l’articolo 2645 bis del codice civile prevede la trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di un contratto di costituzione del diritto di superficie su beni immobili indipendentemente dalla durata contrattuale di detto diritto. La trascrizione è correlata alla trascrizione del contratto definitivo la quale si effettua entro 1 anno dalla conclusione dello stesso.  Il contratto preliminare, invece, deve essere trascritto entro 3 anni dalla trascrizione del contratto cui si riferisce.

Partendo dalle norme del codice civile, l’Agenzia delle entrate ha affermato che l’articolo 5, comma 2-bis, del decreto legge 15 maggio 2024, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2024, n. 101 il quale dispone che: “…La durata dei contratti, anche preliminari, di concessione del diritto di superficie su terreni ricadenti nelle aree di cui all’articolo 20, comma 1, lettera a), del decreto legislativo 8 novembre 2021, n. 199, per l’installazione e l’esercizio di impianti da fonti rinnovabili non può essere inferiore a sei anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di ulteriori sei anni…”non ha espressamente disposto alcunché in materia di trascrizione. Pertanto, non è possibile riconoscere alla stessa norma alcuna efficacia derogatoria implicita rispetto alla disciplina generale, ora richiamata, della trascrizione dei contratti preliminari ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile.

Da un punto di vista pratico, ferma rimanendo la trascrivibilità dei contratti preliminari anche relativi alla concessione del diritto di superficie, gli effetti di detta trascrizione rimangono comunque disciplinati dalla previsione codicistica generale in materia di pubblicità dei contratti preliminari che prevede l’efficacia “massima” della formalità per un triennio dalla sua esecuzione, in assenza di “tempestiva” trascrizione del conseguente atto definitivo.

Infatti è importante distinguere,

• l’efficacia sostanziale (durata minima) del contratto preliminare di concessione del diritto superficiario per cui è prevista la durata minima di almeno 6 anni;
• l’efficacia della trascrizione del medesimo contratto prevista dal codice civile.

La proroga ex lege dei contratti già stipulati sarà operante, nella sostanza, indipendentemente dall’esecuzione di eventuali ulteriori formalità nei registri immobiliari.